上海买了学区房就能上学吗-(上海买不起学区房)

买了学区房但不能上学怎么办？学区房承诺不兑现是否违法？让上海律师事务所的律师带您了解一下内容。

买了学区房但不能上学怎么办？首先我们应该了解开发商的学区房承诺是否违法？上海律师事务所律师建议您阅读以下案件判决书。请检查它们并考虑解决方案：

1、开发商在售楼广告中对学区房的承诺明确，是合同的一部分，对开发商具有约束力。——庐山诉淮南恒久房地产有限公司房屋买卖合同纠纷案

案件目的：出卖人在销售广告、宣传材料中对商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施的说明和承诺，对商品房买卖合同的订立和房屋买卖合同的确定产生重大影响的。房价，购房者据此购买房屋的，该促销内容应视为报价。卖方如有违反，应当承担违约责任。案号：淮民一中字第00168号原审法院：安徽省淮南市中级人民法院

2、商品房销售广告中“买房上名校”的承诺具体且对合同的订立和房屋价格有重大影响的，应当视为要约。——北京中粮万科房地产开发有限公司与于云飞商品房预售合同纠纷案

案件要点：开发商在商品房销售广告、传单中关于“买房上名校”的承诺具体、明确，对购房者是否签订商品房销售合同以及购房者的利益产生重大影响。房子的价格。因此，该承诺应视为合同的一部分。其中一部分应该对开发商具有法律约束力。案号：二重民终字第3255号原审法院：北京市第二中级人民法院

3.商品房销售广告在较显眼位置印有“学区房”字样，学区房承诺明确，对商品房销售合同的签订和房屋产权的确定产生重大影响。房价。因此，该承诺应视为要约。——熊芳芳与宁波置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

案情要点：开发商在报纸上刊登销售广告，广告底部显眼地印有“学区房”字样。广告的内容是商品房相关配套设施的说明和承诺、商品房买卖合同的签订和房屋价格。对判定有重大影响。因此，该承诺应当被视为要约和合同的内容。案号：甬海民初字第379号原审法院：宁波市海曙区人民法院

4、开发商在广告中宣传该房产为学区房，但未做出具体承诺。购房者也未能证明学区对合同的订立和房价的确定有重大影响。广告内容不被视为要约。——吴建东、黄景菊与江苏中城华地房地产有限公司商品房预售合同纠纷

案件要旨：开发商通过相关媒体宣传的学区不在开发商开发规划范围内，且购房者未能提供证据证明开发商宣传的学区对结论具有作用。双方签订的合同及房价的确定。如果影响重大，则广告内容不能被视为要约。案号：苏民申186号原审法院：江苏省高级人民法院

【律师观点】

上海律师事务所律师意见：商品房销售广告原则上属于要约邀请，但如果描述和承诺具体、明确，对房屋价格的决定起决定性作用的，则视为要约。我们认为，商品房销售广告内容的性质应根据具体情况区别对待，不能机械地视为邀请对待。

根据《合同法》第十五条第一款的规定，商业广告的内容原则上应视为要约邀请，未纳入合同的促销广告内容不能视为合同内容。然而，现实生活中，一些卖家在销售广告和宣传材料中对商品房及相关设施做出了具体、明确的说明和承诺，比如小区绿化率达到80%，规划区域有健身房、游泳池等。每个单元有两个房间。电梯等内容要详细处理，不能简单视为要约邀请。

根据要约第《合同法》号第十四条的规定，如果要约人的意思表示的内容有具体确定，并且表明要约人接受要约人将受该意思表示的约束，则该意思表示是提供。现实生活中，购房者往往根据卖方在宣传资料中对房屋及相关设施的具体描述和承诺来决定购买房屋。

上海律师事务所律师认为，如果出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施的说明和承诺具体，且对房价的决定具有决定性作用，就足以产生信任买家之中。在签订商品房销售合同时，此时买方向卖方提出合同的行为已经使售楼广告的对象和内容具体化了。根据《合同法》第十四条关于要约的规定，其解释和承诺内容应视为卖方向买方提出的要约，买卖合同的订立即为买方对要约的接受。

由于目前的商品房销售合同都是出卖人提供的格式合同，即使双方能够就格式合同以外的广告内容进行协商并达成一致，由于出卖人在房地产市场上处于强势地位，销售广告及宣传资料销售合同中未载有一些具体的说明和承诺，纠纷的发生正是因为交付使用的房屋与说明和承诺不符。

为了保护购买者免受弱势群体的合法利益，根据第《商品房买卖合同解释》条的规定，即使合同中没有明确载明的指示和承诺，也应视为合同的内容。卖方违反本规定的，应当承担违约责任。据此，买受人在商品房销售广告、宣传材料中的描述和承诺，符合以下三个条件的，可视为要约：

首先，内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施的描述和承诺。例如，广告中声称房屋为混凝土结构、小区内绿地、电梯、车库、健身、购物、电视等设施齐全等，以及对屋外周围环境的渲染和描述。规划范围应排除在外。

其次，房屋的描述和承诺要具体。例如，小区绿化率达到80%，每个单元配备两台原装日本三菱电梯。

第三，该说明和承诺对商品房买卖合同的订立和房价的确定具有重大影响。

只要买受人基于具体、明确的指示和承诺，提出与出卖人签订商品房买卖合同，即使商品房买卖合同中未包含该内容，也应视为合同内容。卖方交付的房屋及相关设施不符合要求。在广告、宣传中作出具体指示和承诺的，应当承担违约责任。这不仅符合《合同法》的规定和客观现实，而且有利于保护买方权益、规范卖方经营行为、建立和维护市场诚信体系。合同过失责任虽然可以为买方提供适当的救济，但买方所遭受的信托利益损失无法计算，在司法实践中难以操作。很容易导致权利滥用和法律适用不一致，不利于买方承担责任。保护买家的合法权益。

【法律基础】

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房销售广告、宣传材料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺较为具体，对成交的结论产生重大影响。商品房买卖合同和房价的确定。如果受影响，则视为要约。这些说明和承诺即使没有写入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反约定的，应当承担违约责任。

2.《中华人民共和国合同法》

第十四条要约是与他人订立合同的意思表示。该意向书应当符合下列规定：

具体确定内容；

如表明已被要约人接受，则要约人受该意向书的约束。

第十五条请客是希望他人向自己提出要约的表示。发出的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等均属于要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，应当视为要约。

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