房屋租赁合同纠纷案件案例(房屋租赁合同的纠纷案件)

一旦房屋租赁合同出现纠纷，最稳妥的解决办法就是诉诸法律。上海合同纠纷律师整理解读房屋租赁合同纠纷实际案例：

上诉人张某、姜某因房屋租赁合同纠纷，不服上海市闸北区人民法院第3450号民事判决，向法院提起上诉。法院依法组成合议庭，公开开庭审理。上诉人张某与上诉人江某、张某共同委托上海泉城房地产有限公司。代理人楼友军与上诉人王伟、赵伟娟共同委托上海泉城房地产有限公司。代理人王伟、赵伟娟出庭参加诉讼。此案已经结案。

当日，张某向泉城公司支付了30万元，泉城公司向张某开具了租金收据。众人进入公司将争议房屋交付给张某某。2007年8月23日，张某向泉城公司支付了保证金34250.8元，泉城公司向张某开具了存款单。2008年1月，“黄家御厨”酒店在赛场开业并开始试营业。

2007年4月19日，泉城公司发展获得上海市闸北区环保局关于试生产审查的意见。原则上可批准1#、2#住宅楼、S1、S2商铺，1#-11#联体商铺管理已投入试运营。同时要求1#-11#联体商铺不得设置餐饮业。2007年8月10日，泉城公司获得上海市消防局意见：“宝华现代城1#、2#商住楼、S1、S2商铺及建筑企业消防安全验收人员基本不合格”。其中，泉城公司系统要求落实“已验收规范的建筑，如需改变主要用途、内控装修等情况，应到闸北区公安局消防支队”办理与业务相关的社会消防手续。”

2007年11月2日，环保部门向泉城公司出具了建设项目环境影响报告书审批意见，原则批准了环境影响报告书。此后，为了统一各小店的排烟方向，泉城公司投资安装了排烟管道，并于2008年3月28日通过了环保局竣工验收。同日，上海安荣物业管理服务有限公司宝华现代城管理处向宝华现代城各餐厅发出通知称，闸北区环保局于2008年3月28日下发《竣工验收意见》号。各餐厅竣工后，材料送至环境验收窗口进行小型环境影响评价。2007年12月20日，环保部门向张瑞敏拟设立的上海皇嘉餐饮管理有限公司出具了该建设项目环境影响报告书的审批意见。该公司原则上同意黄某公司2007年11月15日提交的环境影响报告书，但对环保设施和污染防治措施的落实提出了具体要求，作业时间不得超过22小时。2008年4月14日，黄氏公司完成了建设项目的环保验收。

2007年12月5日，泉城开发公司取得了涉案房屋的房产证。2008年4月24日，皇嘉公司正式成立。皇佳公司注册地址为广中路A-D号1-2楼。

2008年11月10日，泉城公司宝华现代城商业街管理处向现代城商业街商户发出通知，称即日起，所有物业管理工作由宝华现代城商业街接管上海泉城房地产管理办公室。

2009年4月1日，泉城公司委托律师致函张某某、黄家公司，要求其自收到函之日起三日内缴纳公司拖欠的房租、物业服务管理费、电费等。函，共计755,094.3元，否则我们将保留学生根据自己的协议解除劳动合同的权利，并通过诉讼解决来保护我们自己管理的合法用户权益。同年4月8日，泉城公司再次发函称，因张某某与皇嘉公司开发未清偿相关业务款项，双方未按施工合同约定解除租赁工程合同。还请张。XX和皇佳公司将店铺恢复原状并归还泉城公司。

2009年4月20日，泉城公司向一审法院提起上诉。请示：1、撤销双方2007年8月20日签署的《上海房屋租赁合同》；2、张皇佳公司向泉城公司支付拖欠租金359,962.4元、物业管理费40元。一次9.5元，电费97586.4元；张皇佳公司向该公司支付违约金154269.6元。4、张某、黄家公司应立即将租赁商铺及周边公共区域恢复原状；张某、黄家公司应向泉城公司支付逾期占用费15元/平方米/天。

张、黄公司随后提起反诉，请求法院判令：一、撤销双方于2007年8月20日签订的第《上海市房屋租赁合同》号协议。泉成公司赔偿张、黄公司装修、餐具、设备等费用。其他费用2,628,882.9元；泉城公司赔偿张、黄公司经营损失c、285元；公司退还租金和押金257,116美元。

2009年5月20日，泉城公司将原诉讼服务请求变更为：1、张某某、黄家公司向泉城公司支付拖欠租金8件C、C款2.8元2009年12月30日），物业工程管理费51,209.7元，电费49,224元2、张某某、黄家公司需要因平台逾期履行合同，向泉城公司支付违约金0000元。

2009年6月，上海立信资产管理评估技术有限公司能够接受上海市先进人民法院的委托，对黄家境内建筑装饰及餐饮服务设施网络设备的市场经济价值进行相关司法程序公司。鉴别。经评估，皇嘉公司截至评估基准日2009年5月31日的存货、固定资产和长期待摊费用的市场研究价值为188.56万元。

2009年8月，张某某、皇佳公司向一审人民法院提供了电话录音技术资料及电话录音技术资料副本，通过法定代表人高某称通话双方均为泉城公司。以及非案件当事人韩某某。经查证，泉城公司已同意或延长免租期至2008年12月31日。泉城公司对证据的真实性、关联性表示无异议。

2009年12月2日，张某某、黄佳公司、泉城公司将争议房屋移交。张某某、黄佳公司将争议房屋返还给泉城公司，鉴定清单上的财产仍留在争议房屋内。

在使用过程中，泉城公司表示，为了方便计算，要求张某、江某缴纳电费5万元。

一审法院经审理认为，本案争议主要集中在以下几个方面：一是涉案合同是否应当撤销，如果应当撤销，撤销日期如何确定。泉城公司认为，公司虽于2009年4月8日致函张某要求解除合同，但张某并未同意泉城公司的要求。经协商，泉城公司不再主张解除合同。因此，我不同意张先生的要求。解除合同的理由。张称，该公司因无法转租竞争对手的房屋而违反合同，因此要求终止合同。法院认为，鉴于承租人张某明确要求解除房屋租赁合同，虽然川城公司在诉讼中请求承租人继续履行合同，但法院并未采纳川城公司继续履行合同的请求。因债务标的物不适合强制履行而履行合同。泉城公司与张某签订的租赁合同应予撤销。至于合同终止时间，合同终止日期为2009年5月6日。张某的反诉状应送达川城公司。

其次，张某某未按照约定支付租金是否构成违约。泉城公司认为，其已按照合同约定将房屋交付给张某，但张某未按照合同约定支付租金，故张某构成违约。张某某认为，由于泉城公司在签订租赁合同时未取得产权证，且未通过环境影响评价，且出租房屋内无燃气，该房屋不能用于餐饮，且因租的房子离居民区较远。事实上，它只能营业到晚上10点。构成泉城公司的违约行为，故其拒绝支付租金是合法行为，不构成违约。法院认为，出租人有完好交付房屋的义务，承租人应审慎关注房屋是否符合使用目的。作为承租人，张某某在签订租赁合同时曾计划在争议房屋内开设一家餐馆。张某某应对涉案房屋是否适合开设餐饮、是否符合开设餐饮条件、能否通过相关行政审批等予以审慎和关注。张某某签订租赁合同并实际经营“皇家御厨”餐厅后，辩称租赁房屋距离住宅区较近，房屋内没有燃气，泉城公司才完成环评晚些时候。一楼分为两层后，以消防检查未通过等理由拒绝缴纳租金，缺乏合同依据和法律依据，不能构成拒付租金的抗辩理由。因此，法院认定张某某未按时缴纳租金的行为构成违约。张某某提供的相关证据，包括录音材料，不足以证明泉城公司同意延长免租期的事实。

三、违约责任如何承担。1、如上所述，张春未按约定支付租金构成违约，张春应支付2008年8月1日至2009年11月30日期间的租金及使用费。鉴于张春总裁致函泉城公司2009年5月8日，泉城公司要求交接房屋，但未及时接收房屋，造成损失责任加大。因此，2009年5月8日之后的房屋使用费将由法院根据泉城公司上述履约缺陷和张某的违约情况确定。2、由于泉城公司提出的2007年10月1日至2009年11月30日期间的物业管理费在2008年11月10日之前由上海安荣物业管理公司管理，泉城公司无法提供上海安荣物业管理有限公司的同意向泉城收取前期物业管理费，但泉城此前提出的物业管理费主张，法院不予支持。基于上述理由，张某承担2008年11月10日至2009年5月8日期间的全部物业管理费。2009年5月9日至2009年11月30日期间的物业管理费由法院确定。综上，法院根据双方签订的合同以及双方在履行过程中的违约情况和缺陷，在适当的情况下，判决张某对自8月起期间的房屋租赁、租赁承担责任。2008年1月1日至2009年11月30日，支付总额为855,000美元，张某仍需支付597,884元。2008年11月10日至2009年11月30日物业管理费为2万元。3、对于公司提出的电费单，根据双方确认的“小表”用电量，公司可以支持公司需求5万元。4、张、姜向泉城公司索赔装修、设施、设备损失2,628,882.9元。张某为违约方，相关损失由张某承担。但考虑到公司在履行合同方面存在一定缺陷，并考虑到争议房屋装修中包含中央空调、消防设施、厨具、电梯等对公司有价值的设施设备，公司应当给予适当的补偿，并给予具体数额。金额应为C0.000，由法院酌情决定。5、关于张某、蒋某向公司索赔经营损失，张某提供的证据不足以证明损失的存在，张某在履行合同过程中存在违约行为。因此不支持。6、对于公司要求张江支付违约金的问题，由于公司履行合同存在一定缺陷，且张江认为双方约定的违约金过高，法院将金额调整为7万元自行斟酌。黄氏家族公司注销后，又在争议房屋内开设了一家餐馆，并在争议房屋内注册。争议房屋属于该房屋的实际使用人。因此，公司另一股东江某对张某的上述付款义务承担连带责任。

总之，法院认为，川城公司与张某签订的房屋租赁合同是当事人自愿签订的，不违反法律禁止性规定，应当有效。依法订立的合同对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。由于承租人表示不再租用涉案房屋，且已开庭审理，双方均已移交涉案房屋，法院予以终止。至于法院的判决，正如大家所预料的那样，房屋租赁合同纠纷诉讼中最重要的是证据和合同约定。如果您有相关疑问，您可以致电咨询我们上海合同纠纷律师。