一房二卖怎么判(一房二卖的法律适用)

上海的一位房主不愿看到房价上涨，于是尝试以300万元以上至100万元以上的价格出售苏州的一套别墅，后来又卖到更高的价格。结果，两名买家和两家中介公司提起诉讼。近日，苏州市虎丘区人民法院依法审结了因出售一房、两房而产生的一系列房屋买卖合同及中介合同纠纷案件，并作出有利于第一房屋买卖成立的判决。合同。房主需向第二买家退还押金20万元，并赔偿差价损失76万元。同时，他需要缴纳两家中介公司的中介服务费，违约金近10万元。

精明人误会精明人，价格暴涨50万元，公司违约。

李德瑞与妻子于2013年协议离婚，双方约定苏州高新区近300平米别墅归李德瑞所有，但未办理过户手续。2015年11月，买家陈金峰与李德瑞房产经纪公司签订协议《房地产销售中介合同》，同意将李德瑞与前妻共有的房屋以375万元出售给陈金峰。

合同签订后，房地产市场可以说是一日一价。李德瑞越想越不甘心。2016年3月，他轻松告知中介，要求在原房价基础上加价50万元，作为交易时房价暴涨的补偿。陈金峰得知后，委托律师致函李德瑞，告知其行为已构成违约。她要求7天内办理涉案房屋的网签、资金托管、过户手续。但李德瑞置之不理，陈金凤随后将李德瑞及其前妻告上法庭。本案由虎丘法院一审审理。双方继续履行房屋买卖合同，李德瑞将房产变更登记在陈金峰名下。李德瑞不服上诉。2017年8月，苏州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

庭审期间，两次出售，补差价损失76万元。

但截至2016年4月，涉案别墅案件正在审理中。在房地产经纪公司B的房间内，李德瑞与另一买家杨某签订了《房屋买卖合同》，同意以485万元的价格交易上述别墅。杨立即缴纳了20万元押金。但李德瑞并没有告诉杨某，涉案房屋已过户给陈金峰。他还向她谎称涉案房屋已被法院查封，解封后将进行转让。他也没有告知杨某存在违约行为。

随后，杨某得知，李德瑞与陈金峰之间的房屋买卖合同纠纷已经解决，涉案房屋归陈金峰所有。此时房价已经涨到了620万元左右。杨某还向法院提起诉讼，要求李德瑞承担违约责任并赔偿损失130万余元。案件审理过程中，法院委托第三方公司进行评估并于2017年12月出具报告，认定涉案房屋总市值超过580万元。此外，杨某得知终审判决确认了涉案房屋的所有权后，于2017年10月又购买了一套房屋，总价约480万元。

法院认为，本案中，李德瑞二次出售某房屋的行为是引发纠纷的直接原因。此外，涉案房屋已被判转让给外人陈金峰。李德瑞的违约行为导致双方合同目的未能实现。作为非违约方，杨某有权要求李德瑞承担相应的赔偿责任。

陈金峰案二审宣判后，杨某又买了一套房子。当时，杨某在本案中的损失已经造成。上海房产律师咨询指出，2015年11月底卖给陈金峰的房子售价为375万元。不到5个月后，2016年4月卖给杨某的价格上涨了110万元，达到485万元。双方确实可以看到所涉及房屋的价格上涨。评估报告显示，涉案房屋2017年8月评估价为580万元，比双方合同约定价格高出95万余元。因此，本案中，杨某实际损失确实为95万元。

对于房屋差价损失的赔偿比例，法院认为，杨某在签订合同时已知道该房屋不属于李德瑞，而只是一名卖家签字。杨某确实有一些过失，但从合同的签订来看，李德瑞表明，离婚协议书上明确规定了房子归他所有。全部，合同上还明确规定，该房子是夫妻共同拥有的房子。甲方必须保证在签订合同时已获得其他共有人的同意，并有权代表其他共有人签署协议。因此，本案中，杨某有过错。确实相对较小。

上海房产律师咨询综上所述，本案涉案合同无法履行的根本原因是李德瑞出售一套房屋和两套房屋。因此，确定李德瑞应对杨某的损失承担80%的赔偿责任，即赔偿76万元，并退还购房押金20万元。

法院认定两份销售合同均有效。

除了两名买家外，两家中介公司也将李德瑞告上法庭。“两份合同均是当事人意思表示的真实表达，不违反法律法规的强制性规定，应视为合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。”

上海房产律师咨询特别指出，对于第二份合同，虽然原被告与外人签订了涉案房屋的买卖中介合同，但被告已经与他人签订了同一房屋的买卖合同。确实是“一房两卖”的情况。”，但法律并没有明确禁止以一换二，也不会因为以一换二而自动否定合同的效力。只要合同符合法律规定的效力要求而且，本案中，被告无证据证明原告中介公司在签订合同前明知被告已将涉案房屋出售给他人，因此，涉案合同并不因原告与被告恶意串通损害他人利益而无效。

综上，两份合同均有效，李德瑞应向两家中介公司支付中介服务费及违约金共计约10万元。

据上海房产律师咨询，涉案房屋在陈金峰申请强制执行后已全部执行完毕。这套别墅目前的价值超过700万元，而且因为原主人承担责任，最终以300万元以上的价格出售，他还得支付近百万元的赔偿金。可以说是得不偿失。

上海房产律师咨询声明

“一房两卖”是指房屋所有权人将同一房屋分别出售给两个购房者，并为同一房屋与两个购房者分别签订房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止以一物二卖，也没有因为一物两次销售而自动否定合同的效力。只要合同符合法律规定的效力要求，就合法有效。

也就是说，如果不存在第《合同法》号第五十二条规定的合同无效情形，这两份合同均属于有效合同。也就是说，仅仅因为房主之前已经签订了房屋买卖合同，那么该房主所签订的第二份房屋买卖合同就必然无效。这样一来，房主的“卖一房两房”就会产生两项合同义务。如果其中任何一项合同不能履行，他将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，按照房屋权属变更登记、房屋合法占有、买卖合同成立的顺序确定维权顺序。但恶意登记的买受人，其权利不能优先于合法占用房屋的买受人。